แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด เตือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2568 เผชิญแรงกดดันหนัก ยอดสินเชื่อใหม่หดตัว 20.5% ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส แนะรัฐเร่งออกมาตรการเชิงรุกหนุนฟื้นตัว

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวลงอย่างชัดเจน แม้จะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะนโยบายภาษีศุลกากรตอบโต้ (Reciprocal Tariffs) ของสหรัฐฯ ได้ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่เศรษฐกิจทั่วโลก ซึ่งประเทศไทยในฐานะประเทศผู้ส่งออกก็ได้รับผลกระทบโดยตรง

“การเจรจาการค้ากับสหรัฐฯ ที่ยังไม่มีความชัดเจน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจอย่างมาก ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ และผู้ประกอบการเกิดการชะลอการเปิดโครงการใหม่” นายวิทย์กล่าว

ทั้งนี้ หากประเทศไทยต้องเผชิญภาษีนำเข้าจากสหรัฐฯ วัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ระบบปรับอากาศ พลังงานแสงอาทิตย์ หรือวัสดุตกแต่ง อาจมีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งจะกดดันราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับเพิ่ม แม้ความต้องการยังไม่ฟื้นตัว จนอาจกระทบการลงทุนจากกลุ่มประเทศพันธมิตรของสหรัฐฯ ที่ประเมินความเสี่ยงเศรษฐกิจไทยมากขึ้น

เงินบาทผันผวน-นักลงทุนชะลอซื้อ

ข้อมูลตั้งแต่ต้นปี 2568 ชี้ว่า ค่าเงินบาทมีความผันผวนอย่างต่อเนื่อง โดยเดือนเมษายนที่ผ่านมาแข็งค่าขึ้นถึงระดับ 33.29 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐฯ ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในการตัดสินใจของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจากจีน สิงคโปร์ และฮ่องกง ซึ่งมักคิดคำนวณการลงทุนในสกุลเงินต่างประเทศความผันผวนของค่าเงินจึงกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ

สินเชื่อเข้มงวด – DSR สูง ฉุดการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ยังพบปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2566 สูงถึง 60 –65% และแนวโน้มยังไม่ลดลงในปี 2567–2568 โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งกระทบผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำอย่างชัดเจน ขณะที่ยอดสินเชื่อใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ลดลงถึง 20.5% ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 121,000 ล้านบาท  ซึ่งจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2567 หดตัวลง 13.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยกลุ่มราคาที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือระดับราคา 5.01–7.5 ล้านบาท ที่ลดลง 20%

อย่างไรก็ตาม มาตรฐานการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ของธนาคาร ส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย แม้ลูกค้าหลายรายจะมีรายได้ประจำที่มั่นคง แต่กลับถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ เพราะ DSR  (Debt Service Ratio) รวมเกินเกณฑ์ 40–50% จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น บัตรเครดิตหรือผ่อนสินค้า ทำให้เสียโอกาสในการซื้อบ้าน ส่วนตัวอยากเสนอแนวทางใหม่คือ แยก DSR เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ หนี้เพื่อที่อยู่อาศัย (DSR1) สูงสุด 40–45% และหนี้เพื่อการบริโภค เช่นบัตรเครดิต ผ่อนสินค้า (DSR2) จำกัดไม่เกิน 15–20%  ของรายได้ รวมแล้ว DSR รวมยังไม่เกิน 60% ตามกรอบความเสี่ยงของธนาคาร แต่ช่วยให้ผู้กู้สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยไม่ถูกเบียดจากหนี้ฟุ่มเฟือย

“แนวทางนี้จะช่วยให้ประชาชนมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านมากขึ้น โดยไม่ต้องแบกรับภาระการจัดการหนี้ที่ไม่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” นายวิทย์ย้ำ 

เสนอรัฐเร่งออกมาตรการเชิงรุก

ด้วยอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนมากถึง 20% ของ GDP ประเทศ จึงเสนอให้รัฐบาลพิจารณามาตรการเชิงรุกเร่งด่วน เช่น

1.การใช้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในการผ่อนบ้าน มาหักเป็นค่าใช้จ่ายในการเสียภาษีได้เต็มจำนวน โดยผู้ซื้อสามารถหักภาษีเงินได้จากดอกเบี้ยที่จ่ายได้ 10 ปี

2.เพื่มจำนวนผู้ซื้อต่างชาติ เนื่องจากต้องพิจารณาจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเงินสด โดยลดจำนวนเงินเงื่อนไขการซื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการ Retirement ตามเงื่อนไข LTR Visa ให้ลดลงเหลือ 150,000 USD หรือ  ประมาณ 5,000,000 บาท จากปัจจุบันต้องใช้เงินถึง 250,000 USD ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงเกินไป เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่มีนโยบายดึงนักลงทุนต่างชาติเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

3.ออกโครงการ “ดอกเบี้ยบ้านต่ำพิเศษ 3 ปีแรก" ร่วมกับแบงก์รัฐหรือแบงค์เอกชน ร่วมปล่อยสินเชื่อพิเศษ ดอกเบี้ย 1.99–2.5% ช่วง 3 ปีแรก ซึ่ง ณ ปัจจุบันมีการดำเนินการแต่มีจำนวนค่อนข้างน้อย ทำให้ไม่มีผลในการกระตุ้นตลาด

4.กำหนดนโยบาย รัฐให้ “เงินร่วมลงทุน” (Shared Equity) 10 % ของราคาบ้าน ทำให้ยอดเงินกู้ลดลง และ ค่างวดต่ำลง เมื่อขายบ้าน รัฐขอคืนเงินสัดส่วนเดิมเท่านั้น และคิดดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
ดังนั้นภาครัฐต้องตระหนักว่าปี 2568 คือปีแห่งความท้าทายของตลาดอสังหาฯ หากไม่มีมาตรการตรงจุดเพียงพอ จะยิ่งทำให้ภาวะชะลอตัวรุนแรงขึ้น และกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว